madeirensisches Steinhaus
Wird aus diesem verfallenden Haus bald ein schmuckes Ferienhäuschen?

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"Betongold" auf Madeira?

22. November 2013

Ferienhaus als Geldanlage

sts - Drastisch gesunkene Preise erwartet man auf Madeira noch immer vergeblich. Auch wenn so mancher Verkäufer inzwischen mit dem Preis um 30 Prozent nachgegeben hat, liegt der Preis für ein Häuschen auf der Urlaubsinsel im Vergleich zu entsprechenden Häusern oder Wohnungen in Deutschland deutlich höher. Ob sich das noch ändert, darüber streiten auf Madeira die Fachleute. Manche sind überzeugt, die Folgen der Wirtschaftskrise in Portugal seien schon jetzt so krass, dass die Immobilienpreise einfach sinken müssen. Andere halten dagegen, der Prozess verlaufe sehr langsam. Vermutlich werde sich die Finanzsituation ausländischer Käufer schneller verbessern als die Immobilienpreise auf Madeira sinken - ein echter Preisverfall sei darum nicht zu erwarten.

Eine deutlich ausgeprägte „Immobilienblase“ wie in Spanien gibt es auf der kleinen Insel eher nicht. In Funchal oder Caniço, selten auch im Westen der Insel, gehören die lieblos und schnell hochgezogenen leerstehenden Apartmentblöcke zwar zum Stadtbild. Neubauten von freistehenden Häusern sind insgesamt jedoch „von guter Qualität, zumindest, was die verbauten Materialien und die Ausstattung angeht“, meint Robert V., Immobilienfachmann aus den Niederlanden.

Der Mehrwertsteuersatz auf Madeira liegt bei 22 Prozent, ein Prozentpunkt niedriger als auf dem portugiesischen Festland. Die Kaufnebenkosten insgesamt bezifferte die deutsche Zeitschrift „Focus“ in einem Europavergleich im Monat August mit neun bis zehn Prozent des Kaufpreises.

Wichtig ist, vor dem Kauf gründlich zu überprüfen, ob auch wirklich alles mit rechten Dingen zugeht. Das betrifft nicht nur die Frage, ob der Käufer autorisiert ist, das Objekt zu verkaufen. Auch Anbauten an ein älteres Haus sind manchmal nicht bei den Behörden gemeldet worden. Von Bedeutung für den zukünftigen Garten ist die Frage nach den Rechten am „água de giro“, dem Levada-Wasser. Mancher Käufer stellt erst Monate nach dem Kauf fest, dass er diese Rechte nicht mit gekauft hat. Seinen womöglich riesengroßen Garten muss er dann mit Wasser aus dem Wasserhahn gießen – und dieses Wasser teuer bezahlen.

Einen Kredit bei einem madeirensischen Bankhaus sollte man für die Finanzierung eher nicht einplanen. Die Verhandlungen mit den Banken sind schwierig, Sprachprobleme führen häufig zu Unsicherheiten, die Zinsen sind höher als in Deutschland. Ob ein Kredit gewährt wird, bleibt selbst nach einem vermeintlich positivem Vertragsabschluss unsicher bis zum Abschluss des Kaufvertrages. Viele Käufer nehmen daher lieber einer Hypothek auf ihr Haus in Deutschland auf und bezahlen auf Madeira in bar. Finanzexperten raten dazu, bei einer Ferienimmobilie einen Eigenanteil von mindestens fünfzig Prozent einzuplanen.

Und wie steht es mit der Rendite? Viele Käufer eines Ferienhauses auf Madeira planen, dieses zu vermieten. Zwischen drei und vier Prozent des Kaufpreises möchten sie so jährlich refinanzieren, nach Abzug aller Kosten und Steuern.

„Das kann wohl funktionieren“, meint Ana Lena S., Teilhaberin einer kleinen lokalen Ferienhausagentur auf Madeira. Sie weiß manche Erfolgsgeschichte zu berichten. Doch warnt sie vor überhöhten Erwartungen und vor allem, solche Einnahmen zur Absicherung der Finanzierung fest einzuplanen. „Das Angebot an Ferienhäusern ist in den letzten Jahren enorm gestiegen. Gab es etwa im Landkreis Ponta do Sol vor zehn Jahren keine zehn Anbieter, sind es jetzt weit über fünfzig. Auch viele Einheimische versuchen, in Zeiten der Krise durch Ferienhausvermietung ihr Budget aufzubessern. Das Angebot steigt, die Nachfrage steigt aber nicht im selben Masse – die erzielten Renditen werden dadurch niedriger, die Zeiten des Leerstands größer.“ Und wie sich der Ferienhausmarkt auf der Insel entwickeln wird, vermag niemand vorherzusagen. Senhora Ana Lena beobachtet eine Aufteilung: sowohl die sehr preiswerten Angebote werden schon seit Jahren stark nachgefragt, doch auch die eher luxuriösen Angebote, womöglich mit Pool, sicher mit Kamin, hochwertiger Ausstattung, Sat-TV und W-LAN, sind derzeit im Aufwind.

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