Immobilien auf Madeira
Hinweistafeln zum Verkauf sieht man an jeder Ecke

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Immobilien auf Madeira

10. April 2012

Schleichwege für Schnäppchenjäger

sheila - Die Preisfront auf Madeira ist stabil: Unzählige Objekte warten zu astronomischen Preisen vergebens auf Käufer. Realistische Preise sieht, wer in der Konkursmasse herum stöbert.

Schlägt man im Netz zum Beispiel die Seite des Anbieters IMOVIRTUAL auf, und sucht mit Akribie in der Kategorie VENDA (Verkauf), findet sich bei einigen Objekten der Hinweis „retoma do banco“. Das bedeutet, da hat ein Eigentümer seinen Kredit nicht mehr bedienen können, die Bank hat sich der Immobilie bemächtigt und schlägt sie nun mit Augenmaß los. Wahrscheinlich existiert sogar noch ein Verhandlungsspielraum. Oft geben Banken konfiszierte Immobilen auch an Versteigerungsgesellschaften weiter. Die Versteigerung (leilão) findet meist im Internet statt und ist nur für Spezialisten geeignet.
Auch das Finanzamt versteigert eingezogene Immobilien säumiger Zahler. Das ist relativ übersichtlich, sofern man selbst oder durch Freunde/Bekannte Zugang zu den elektronischen Seiten des Finanzamts besitzt. (Man benötigt eine portugiesische Steuernummer und den online-Zugang zu den Seiten des Finanzamts.) Einmal eingeloggt, klickt man einfach das Stichwort „penhoras“ an und gelangt schließlich auf die Seite mannigfacher Immobilienangebote. 25 Versteigerungsobjekte finden sich zur Zeit für Madeira. Die Immobilie wird jeweils beschrieben, es wird auf einen allgemeinen Besichtigungstermin orientiert sowie ein Mindestgebot festgesetzt. Die Gebote können dann entweder in einem verschlossenen Briefumschlag oder per Internet (je nach Fall) abgegeben werden. Nicht alle Immobilien, die hier zu finden sind, treffen den Geschmack ausländischer Interessenten – sie gehörten portugiesischen Familien, die andere Anforderungen an ihr Haus stellen als Ausländer, die vielleicht nur einen Teil des Jahres auf Madeira leben. Doch auch manches schöne Stück ist dabei, und schliesslich gehört außer dem Geschick auch ein wenig Glück zu einer Versteigerung. So wird man dann vielleicht stolzer Besitzer eines schönen Häuschens oder einer schönen Wohnung, ohne den übertriebenen Preisen des freien Marktes Tribut zu zollen. Für das Mitbieten benötigt man natürlich portugiesische Sprachkenntnisse, am besten jedoch die Hilfe eines oder einer Einheimischen, damit man nicht über fiskalische Fachbegriffe und Gewohnheiten stolpert.
Weitere Auskünfte erfragen Sie gern unter redaktion@madeira-zeitung.de oder Telefon 00351- 96 834 6393

Leserbriefe

Dieter Kaschewski 02.09.2012 20:59

Hallo allerseits,

ich muss mich nochmal melden. Die letzten Kommentare schreien geradezu nach Widerspruch.

Zum Thema Immobilienpreise:
Seit wann sind denn Zwangsversteigerungspreise oder Finanzamtsverwertungen gleichzusetzen mit fairen, freien Marktpreisen ? In der Regel ist es doch so, daß eine hiesige Bank nur den Betrag verlangt, den der Hypothekenschuldner noch schuldig ist. Das Gleiche gilt für das Finanzamt - es wird nur der Betrag angesetzt, der als Steuerschuld zu Buche steht. Im Gegensatz zu Deutschland wird nicht großartig durch einen Sachverständigen geschätzt und auf faire Behandlung (Stichwort 70% und 50% Grenzen) des Schuldners geachtet. Man kann also davon ausgehen, dass diese Preise nichts aber auch gar nichts mit Marktpreisen zu tun haben. In Deutschland sind die Versteigerungspreise ja auch nicht identisch mit normalen Marktpreisen in der jeweiligen Region. Allerdings gebe ich zu, dass man auf diesem Wege durchaus ein Schnäppchen machen kann.

Zum Thema Lage:
Klar ist die Lage wichtig. Jeder muss für sich selbst entscheiden, welche Kriterien für ihn wichtig sind. Wenn z.B. Ruhe gesucht wird, sollte das Haus möglichst nicht an einer Straße liegen. So bequem das auch ist, es hat auch viele Nachteile. Durch die quasi überall vorhandenen Steigungen und Gefälle fahren Laster und Busse fast immer in den kleinen Gängen. Vor jeder Kurve wird gehupt - es könnte ja einer kommen (wird in der Fahrschule gelehrt). Wenn das Haus an einer Strasse steht, ist es in der Regel per Mauer mit dem Strassenkörper verbunden. Dadurch werden Vibrationen per Körperschall bis ins Haus übertragen. Manche meiner Freunde haben davor kapituliert und sind deswegen nach Deutschland zurück gegangen.
Außerdem sollte man bei der Wahl seines Traumhauses darauf achten, dass möglichst eine unverbaubare Aussicht existiert und man aufgrund der vorhandenen Bebauung davon ausgehen kann, dassnicht plötzlich eine neue Straße direkt am Schlafzimmer vorbei führt. Auch das ist diversen Freunden bereits genau so passiert.
Wichtig ist auch, dass das Haus weder von Hochwasser nach Starkregen noch von Feuersbrünsten zerstört werden kann. Die Bauern hier auf Madeira können es einfach nicht lassen, Erntereste zu verbrennen. Es qualmt fürchterlich und der Funkenflug löst dann Waldbrände aus. Offiziell waren es dann kriminelle Brandstifter. Im Grunde stimmt das ja auch ...Bauern.

Zur Kriminalität:
In früheren Zeiten (vor Autobahn und Schnellstrasse) war die Kriminalität eher örtlich begrenzt. Seit es die schnellen Verbindungen in alle Teile der Insel gibt, ist die Kriminalität überregional geworden. Die Diebe fahren dahin, wo die Beute vielversprechend ist. Die Kriminalstatistik hat gezeigt, dass in allen Gebieten der Insel mehr oder weniger die gleichen Quoten existieren. Etwas mehr in Gebieten mit reichen Ausländern. Also jetz z.B. Camara de Lobos als besonders kriminell zu bezeichnen (hier gibts relativ wenig reiche Ausländer), geht an der Realität vorbei. Der Ruf stammt scheinbar noch aus einer Zeit, als Kinderdiebesbanden die Touristen im Hafen bestahlen. Ist lange her.
Andererseits wurde z.B. ein wegen einer Panne liegen gebliebener Renault 9 einer Freundin in einer Nacht ausgeschlachtet - und zwar in Calheta. Wer die täglichen Nachrichten im RTP Madeira verfolgt, hört Meldungen über Kapitalverbrechen aus allen Ecken der Insel.

Thema Luftbelastung:
Klar, dass in besonders dicht besiedelten Gebieten wie Funchal und Umgebung die Luftverschmutzung höher sein wird als in z.B. Ponta do Pargo. Allerdings kann ich die angesprochene Dunstglocke über dem E-Werk in Camara de Lobos nicht bestätigen. Bei der überwiegenden Windrichtung aus Nordost (herrscht hier an 300 Tagen) werden die Abgase direkt aufs Meer hinaus geweht. Es kann sich keine Dunstglocke bilden. An den restlichen Tagen kommt der Wind aus West-Südwest und treibt die Abgase in die Berge - ergo wieder keine Dunstglocke. Was wir allerdings täglich abends sehen können, ist die Abgaswolke der Autos über dem Talkessel von Funchal.
Wir leben jetzt seit 21 Jahren hier, haben viele Bekannte und Freunde auf der ganzen Insel und wissen aus vielen Gesprächen genau, von was wir reden.
Mit freundlichen grüßen
Dieter H. Kaschewski
e-mail auf Anfrage bei der Redaktion

Rene Rautenberg 02.09.2012 16:28

Hallo,

ich verstehe nicht wie hier jemand auf die Idee kommt, dass die Immobilien teuer sind.

Ich möchte auswandern und dafür kommen für mich Lanzarote, Teneriffa oder Madeira in Frage. Muss ich erstmal alle kennenlernen bevor ich mich entscheide.

Beim Stöbern im Internet bemerkte ich dass massig viele Wohnungen und Häsuer für weniger als 100.000 Euro verkauft werden.

Sind das alles Bauruinen? Wenn ich das mit den Kanaren und München vergleiche sind die doch dann alle spotbillig wenns keine Bauruinen sind.

Armin Weidinger 30.08.2012 13:50

Die Insel Madeira ist ein eigener kleiner Kosmos.
Wer hier kaufen oder bauen möchte, sollte sich tunlichst eines Einheimischen Vermittlers bedienen, da die Bevölkerung der Ansicht ist, dass man einen Ausländer leichter über den Tisch ziehen kann.
Pech nun für diejenigen, die auf eigene Faust die erst- oder zweitbeste Immobilie gekauft haben.
Die Preise hierfür werden unweigerlich fallen, da ein Überangebot an Wohnungen und Häusern am Markt ist.
Angebot und Nachfrage regeln den Markt, nicht wie manche irrtümlich meinen, eine isolierte Lage.
Ausserdem sollte man die Finger von Time-Sharing Modellen lassen. Dies ist in der Regel verlorenes Geld.
Genau genommen sind das legalisierte Betrugsmodelle.
Eine Wohnung im Süden ist zweifelsohne zu bevorzugen, jedoch sollte man bestimmte Orte, wie z.B. Camara de Lobos wegen der Kriminalität und der vorhanden zeitweiligen Dunstglocke des Kraftwerkes, meiden.
In Prazeres z.B. rutscht in einem Gebiet der Hang langsam ab.
Dies erfährt man natürlich nur durch den Plausch mit Einheimischen.
Wer sich mit dem Erwerb einer Immobilie beschäftigt, sollte ausserdem noch bestimmte Dinge prüfen:
Ort
Höhenlage des Grundstückes
Ausrichtung des Gebäudes
Umfeld
vernünftiger Grundriss, der den Geschmack eines Mitteleuropäers trifft.
Zufahrt mit Auto möglich
Wie steil ist die Zufahrt (bei Nässe sind manche Strassen sehr schlecht befahrbar)
Levadawasser zur Bewässerung vorhanden (die Böden benötigen im Vergleich zu Deutschland immens viel Wasser)
Ist das Haus in den "Dreck" gebaut (Feuchteschäden da fast nirgends Abdichtungen verwandt wurden, nicht mal bei Neubauten)
99 % der Makler haben von nichts eine Ahnung, darum verlassen Sie sich selbst auf Ihren gesunden Menschenverstand.

Dieter Kaschewski 27.06.2012 00:46

Hallo allerseits,
ich habe das Gefühl, daß hier Leute über Dinge reden, von denen sie nichts verstehen. Die Immobiliensituation auf Madeira ergibt sich aus wenigen Eckpunkten, die wie folgt aussehen.
Madeira ist sehr klein, gerade mal 56 km lang und gerade mal 22 km breit. 75 % der Fläche (Zentralmadeira) ist Naturschutzgebiet - fällt also als Bauland aus. Zum Wohnen wirklich interessant (subtropisches Klima) ist doch nur der Südküstenstreifen von Machico bis Calheta. Die höher gelegenen Gebiete (250m Höhenlage und mehr) sind im Winter zu kühl und zu feucht. Bleibt also ein Streifen von ca. 35km Länge und 5km Breite. Hier spielt sich doch alles ab. Dazu kommt, daß für viele Madeirenser Funchal der Nabel der Welt ist und alles außerhalb doch nur "Campo"; ist. Wenn man jetzt noch bedenkt, daß geschätzte 1 Million Madeirenser im Ausland (Südamerika,Südafrika,Australien und anderen Gebieten) leben und im Alter in die Heimat -sprich Madeira- wollen, können Sie sich die Nachfragesituation - speziell während der Sommerferien auf der Südhalbkugel - sicherlich vorstellen. Da Angebot und Nachfrage die Preise regeln, wundert mich die Preissituation auf Madeira absolut nicht. Madeira ist eben anders als Kontinentalportugal.

Schon 1989 wurden mir von hiesigen Maklern Preissteierungen von 20-30 % pro Jahr genannt. Ich wollte das damals nicht glauben, aber die Preisentwicklung der letzten 20 Jahre hat ihnen Recht gegeben.
Die Situation auf Madeira ist also überhaupt nicht mit irgendwelchen Immobilienblasen in Amerika oder Spanien zu vergleichen. Riesige Mengen an Häusern oder Apartments wurden hier nicht gebaut.
Im übrigen haben die Staatsschulden Madeiras nichts mit den finanziellen Verhältnissen der Bürger zu tun. Lohntechnisch betroffen sind doch eigentlich nur die Staatsangestellten. Das alle Bürger aufgrund der Mehrwertsteuer- und Gebührenanhebungen die Zeche für die
Großmannssucht der diversen Politiker bezahlen, ist leider auch klar. Doch deswegen den Immobilienmarkt schlecht zu reden oder die geforderten Preise als total überzogen zu bezeichnen, ist nicht gerechtfertigt. Ein knappes Gut ist immer teuer - überall auf der Welt - und Baugrund ist nun mal rar auf Madeira.

Mit freundlichen Grüßen
Dieter H. Kaschewski

Armin Weidinger 04.05.2012 14:27

Ich beobachte seit 1 1/2 Jahren den Immobilienmarkt in Madeira. Ich gehe davon aus, wenn Portugal den Gürtel immer enger schnallt, dann geht den Leuten die Puste aus und die Blase wird platzen.
Ich habe lange Jahre in Deutschland als Immobiliensachverständiger für Gerichte gearbeitet, aber das was hier abläuft stellt den Markt auf den Kopf. Das hat natürlich einen Grund.
Der Privatsektor und der Staat hat sich immens verschuldet. Es bekamen Leute einen Kredit, die Ihn nie zurückzahlen können. Jetzt wäre es an der Zeit die Gelder einzutreiben, aber man hat ja teuer gekauft. Das können die Banken nicht zulassen. Also hält man still. Verzichtet auf einen Teil, minimiert Ratenzahlungen, nur um Zeit zu gewinnen. Solange aber die Zinsen weiterlaufen, wird alles nur hinausgeschoben.
Je schlechter die wirtschaftliche Lage wird, desto grösser der Aufprall, den die Menschen und Banken machen. Denn wenn das System kollabiert, verlieren die Menschen Ihre Immobilien und die Banken Ihre Zahler.
Und dass es kollabieren wird, daran besteht kein Zweifel.
Madeira hat 8 Milliarden € Schulden.
Mein Heimat-Landkreis, der von der Fläche und Einwohnerzahl vergleichbar ist, hat 200 Mio € Schulden.
Die Produktivität von Madeira ist sicherlich um einiges geringer. Da kann man sich dann ausmalen, was passiert wenn es kracht.
Man kann den Wert einer Immobilie mit verschiedenen Methoden ermitteln.
Zum Ersten über den Sachwert.
Zum Zweiten über den Ertragswert.
Zum Dritten über den Vergleichswert.
Bei Sachwertermittlung kommen lächerlich geringe Summen heraus. Bei Ertragswertermittlungen ebenso, da die erzielten Mieten in der Regel zu gering sind. (Ausser Geschäftlich genutzte Objekte).
Bleibt nur der Vergleichswert.
Aber auch da wirds schwierig, da keine Aufzeichnungen öffentlich erhältlich sind.
Fazit:
Abwarten bis die Verkaufswilligen gemerkt haben, dass sich Preise nach Angebot und Nachfrage richten und nicht nach Wunschvorstellungen.
Jedoch gibt es Ausnahmen: Gute Bausubstanz und Architektur in 1 a Lagen, die vor und nach der Krise Ihren Wert behalten.
Das mit der Bausubstanz ist ein extra Thema :-(

A. Weidinger

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