Bürokratische Hürden

7. September 2014

Was beim Hauskauf auf Madeira beachtet werden muss

sonja - Auf dieser schönen grünen Insel will so mancher Urlauber am liebsten gleich „für immer“ bleiben – oder doch zumindest ein kleines Haus sein eigen nennen.
Tatsächlich ist der schwierigste Teil dieser Aufgabe, das gewünschte Objekt zu finden. Ob mit Makler oder mit unermüdlichem Suchen und Telefonieren – irgendwann ist das Traumhäuschen dannt endlich gefunden – oder das Grundstück, auf dem es entstehen soll. Auch über den Preis ist man mit dem Verkäufer bereits handelseinig geworden. Wie geht es nun weiter?

Unverzichtbar ist eine portugiesische Steuer-Nummer (numero contribuinte) – ohne diese ist man auf Madeira nicht wirklich geschäftsfähig. Man erhält sie beim Finanzamt (z.B. des Ortes, in dem das zu kaufende Objekt liegt) oder im Bürgerbüro (Loja do Cidadão) am Alten Stadtpark in Funchal. Man benötigt dazu nur den Personalausweis oder Reisepass, ausserdem muss man eine portugiesische Adresse benennen können, unter der man postalisch erreichbar ist. Anschließend kann man das Dokument über die Steuernummer gleich mitnehmen.
Der Vorvertrag (contrato promessa compra e venda) enthält alle für den Verkauf notwendigen Daten und Fakten zur Immobilie, zum Verkäufer und Käufer. Man kann ihn von einem Rechtsanwalt aufsetzen lassen oder direkt beim Notar fertigen lassen. Vorher muss geprüft werden, ob die Immobilie tatsächlich von dieser Person verkauft werden darf und wie sie im Grundbuch eingetragen ist. Mit diesen Aufgaben kann man einen Rechtsanwalt seines Vertrauens beauftragen, man kann das auch selbst machen, wenn man der portugiesischen Sprache mächtig ist, oder eine andere kundige Person beauftragen, der man vertraut. Da es immer wieder auch „schwarze Schafe“ gibt, die etwas verkaufen wollen, was nicht zum Verkauf steht, ungesetzliche Vorauszahlungen verlangen oder wichtige Details des zu verkaufenden Objektes verschweigen (Anschluss an die Straße, Anschluss ans Levadawasser-Netz) ist es unerlässlich, sich fachkundigen Rat zu holen. Mancher Käufer stellte jedoch später erstaunt fest, dass auch der beauftragte Rechtsanwalt offensichtlich nicht fachkundig war. Auf die Auswahl der Vertrauensperson sollte deshalb viel Sorgfalt verwandt werden – ein Titel allein reicht sicherlich nicht aus.
Bei der Unterzeichnung des Vorvertrages muss der Käufer eine Anzahlung leisten. Auch der Termin für den eigentlichen Kaufvertrag wird vereinbart. Sollte der Käufer vom Kauf zurücktreten, ist die Anzahlung verloren. Sollte der Verkäufer zurücktreten, muss er den doppelten Betrag an den Käufer zahlen. Gesetzlich vorgeschrieben ist der Vorvertrag nicht. Er sichert jedoch den Käufer ab, bis dieser die Finanzierung sicher gestellt hat.
Ein Grundbuchauszug (registo predial de Conservatorio de Registo Predial) ist beim Grundbuchamt erhältlich. Dieses Dokument beschreibt das Grundstück durch die Benennung seiner Grenzen sowie ggf. auch das Haus. Auch eine eventuelle Hypothek ist hier festgehalten.
Jedes Grundstück ist darüber hinaus auch beim Finanzamt registriert, das die Grunderwerbssteuer und die Grundsteuer festsetzt. Die Caderneta Predial erhält der Käufer vom Verkäufer.
Nutzungslizenz (licença de utilização)– diese bestätigt, dass ein Haus für Wohnzwecke (oder geschäftliche Zwecke) lizensiert ist. Unerläßlich für Kauf und Verkauf.
Der eigentliche Kaufvertrag („Escritura“, „Contrato de Compra e Venda“) wird bei einem Notar abgeschlossen. Gleichzeitig ist die abschliessende Zahlung fällig. Der Notar überprüft die vorgelegten Dokumente und überwacht auch die Zahlung der Grunderwerbssteuer.
Zum Schluss muss der Kaufvertrag beim Grundbuchamt vorgelegt werden, auch dies übernimmt der Notar. Mit einer Kopie des Kaufvertrages kann der Käufer dann auch Strom, Wasser und Gas ummelden.

Leserbriefe

Anja Wagner 23.03.2017 22:01

Hallo ,

ich habe eine Frage zum Immobilienkauf:
bis zu welcher Höhe über dem Meeresspiegel kann
man ein Haus kaufen, ohne im Winter in den Wolken zu sitzen?

Danke im voraus Anja Wagner

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